Что нужно знать про ДДУ и ДКП?

Что нужно знать про ДДУ и ДКП?

Что нужно знать про ДДУ и ДКП?

Покупая квартиру в строящемся доме, мы заключаем договор долевого участия. В строительстве ДДУ используется давно, механизм отлажен. Разбираемся, какие в нем есть тонкости в 2020 году

Что такое договор долевого участия

ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов.

В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь право на неустойку. Также в договоре описано, какой именно будет несуществующая пока квартира.

Регистрация договора долевого участия

ДДУ от этого защищает. Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. И если застройщик принесет туда еще одну бумагу на ту же квартиру, договор не зарегистрируют, то есть провернуть сомнительную, мягко говоря, сделку, не удастся.

Ниже мы расскажем, как проходит сам процесс регистрации

Подготовка документов

По словам начальника юридического отдела «Строительной холдинговой компании» Ольги Татауровой, пакет документов для ДДУ зависит от конкретной ситуации. В любом случае понадобится паспорт, а вот дальше возможны варианты:

  • если дольщик в браке, а заключает договор на себя, то согласие супруга;
  • если двое супругов заключают, то свидетельство о заключении брака или брачный контракт;
  • если дети участвуют в покупке, то свидетельства о рождении детей (паспорта);
  • если используется материнский капитал, то сертификат для внесения в ДДУ, заключение органа опеки;
  • если социальные выплаты, то сертификаты либо иные документы в зависимости от программы.

Подписание договора с застройщиком

В первую очередь запросите у застройщика проект ДДУ. Это документ, который сама компания предлагает подписать своим покупателям. Уже по этому предварительному варианту многое может статья ясно. В ДДУ, даже его проекте, обязательно должны быть указаны следующие пункты:

  • строительный адрес дома;
  • кадастровый номер участка, на котором идет строительство;
  • этаж и номер квартиры, которую вы покупаете;
  • общая площадь жилья, планировка, высота потолков;
  • дата сдачи дома.

Если их нет, или они вызывают у вас вопросы и непонимание, это повод насторожиться. Если все в порядке, и вы готовы купить квартиру в этом доме, вместе с менеджером застройщика составьте настоящий договор. Подписывать его тут же вовсе не обязательно. Вообще не нужно ничего подписывать не читая. Тем более документ о, вероятно, главной покупке в вашей жизни. Вы можете взять пару дней, чтобы хорошенько все изучить. Сравните финальный вариант документа с проектом. Не лишним будет показать его стороннему юристу. А главное помните, договор, который кладет перед вами менеджер компании-застройщика, — это не какая-то неоспоримая аксиома. Если вам что-то не нравится, скажите об этом менеджеру. Вы не обязаны соглашаться на условия продавца.

Предложите свои формулировки, если вас не устраивают готовые. Лучше их проработать с юристом.

Часто камнем преткновения тут становится вопрос компенсаций. Не всегда получается построить именно то, что продавали на этапе котла. Это не значит, что дом ненадлежащего качества, просто стену поставили чуть не там, и вот у вас уже одна квартира больше, а другая меньше. Если вы случайно окажетесь обладателем пары лишних квадратов, застройщик непременно захочет получить за них с вас деньги – и включит в договор соответствующий пункт. А вот если ваша квартира окажется чуть меньше, чем планировалась, должны заплатить строители – вернуть деньги за потерянную площадь. Об этом при составлении договора менеджеры застройщиков иногда «забывают».

— Как правило, подписание ДДУ происходит в офисе застройщика, и сразу после этого сотрудники компании подают его на регистрацию в Росреестре. Для этого у будущего дольщика попросят оформить доверенность на подачу документов. Тут важно, чтобы в доверенность не вписали право на операции по отчуждению недвижимости, — предупреждает директор компании «Новый мир» Светлана Панькова.

Регистрация договора в Росреестре

Крупные застройщики часто берут этот этап на себя. С дольщика попросят доверенность на регистрацию ДДУ (ее нужно заранее оформить у нотариуса). Через 5 дней представитель застройщика получит готовый ДДУ, и дольщику передадут его экземпляр.

Но опять же, это ваше право, соглашаться на такой вариант или нет. Если есть время и не хочется лишних беспокойств, все можно сделать самому. Для этого дольщик вместе с представителем застройщика отправляется в МФЦ или отделение Росреестра.

Там проверят, нет ли уже хозяина у этой квартиры, и если все в порядке, договор зарегистрируют. После этого вы официально владелец недвижимости, даже если она пока еще на стадии котлована.

За регистрацию ДДУ нужно заплатить пошлину. Для физических лиц это 500 рублей.

Популярные вопросы и ответы

Можно ли подписать ДДУ удаленно?

— Если застройщик и дольщик находятся в разных городах, возможен вариант дистанционного подписания и электронной регистрации ДДУ. Тогда нужно идти в банк, который берет на себя электронную подачу документов на регистрацию, — сказала Светлана Панькова из «Нового мира». — Во время самоизоляции некоторые застройщики и вовсе предлагали подписать ДДУ не выходя из дома. Тогда к дольщику приезжал курьер, но покупателю нужно иметь доверенность на подачу документов или электронную цифровую подпись.

Что меняется в ДДУ, если его заключают супруги?

— Чуть больше документов – добавляется свидетельство о заключении брака. Плюс сама квартира будет оформлена как совместная собственность, — сказала Ольга Татаурова, начальник юридического отдела «Строительной холдинговой компании».

На что обратить внимание в ДДУ?

— В первую очередь на правильность написания своих личных и паспортных данных, — перечисляет коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов. – В ДДУ должны быть прописаны параметры строящегося дома: разрешение на строительство, документы, подтверждающие право использовать земельный участок именно для строительства. Обязательно обратите внимание, в какие сроки вам должны будут передать ключи, а также на параметры квартиры. Кроме того, в ДДУ перечисляют, с каким дополнительным оборудованием вам передадут квартиру, то есть будет ли там, например, газовая плита.

Кто должен подписывать ДДУ со стороны застройщика?

— Право подписи имеет генеральный директор. Если в договоре стоит чья-то другая подпись, он должен иметь на это доверенность от гендиректора, — подчеркивает Козлов. – Важно, чтобы в доверенности стояла действительная на момент заключения ДДУ дата, были сформулированы полномочия, которые она дает, в нашем случае – подписывать ДДУ.

На каком этапе нужно передавать деньги застройщику?

— После регистрации ДДУ в Росреестре, — подчеркнул Козлов.

Заключается ли договор долевого участия при покупке квартиры в ипотеку?

Да, запретов тут нет. Но при ипотеке самый большой пакет необходимых документов.

Хорошо, если у застройщика есть ипотечный брокер – человек, который как раз и должен помогать людям брать ипотеку на жилье своей компании. Брокер расскажет все про ипотеку, поможет оформить заявку и отправить ее в банки, которые сотрудничают с этим застройщиком, а также сориентирует по необходимым документам. Если такого человека нет, обращаться в банки придется самостоятельно.

Для пакета документов в каждую кредитную организацию понадобятся:

  • анкета-заявление по форме конкретного банка, куда вы отправляете заявку;
  • копия паспорта;
  • копия свидетельства о браке или его расторжении;
  • копия трудовой книжки;
  • копия справки о доходах по форме 2-НДФЛ.

Список документов может меняться в зависимости от требования того или иного банка.

Есть ли альтернативы договора долевого участия при покупке квартиры у застройщика?

— Если застройщик продает квартиры в уже построенном и сданном доме, заключать ДДУ нет смысла, квартиру покупают по обычному договору купли-продажи, — говорит коммерческий директор «Концерна РУСИЧ» Александр Козлов. – Что касается реализации квартир на этапе строительства, то тут лишь 2 законных варианта: ДДУ и договор уступки. Последний заключается не с компанией-застройщиком, а с физическим или юридическим лицом, которое ранее заключило ДДУ на этот объект.

Пять пунктов, которые стоит указать в договоре купли-продажи квартиры, чтобы избежать проблем в дальнейшем

Если обратиться к закону, то обязательных требований к содержанию договора купли-продажи квартиры он содержит совсем не много.

Главное — указать точно предмет договора (адрес, кадастровый номер и подробные характеристики объекта), его цену и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильем в случае его продажи (если таковые имеются — например, наниматели, которые снимают квартиру на дату сделки).

Но этими тремя пунктами невозможно охватить все нюансы купли-продажи недвижимости. Приведу ряд дополнительных пунктов, которые стоит указать в договоре во избежание проблем в дальнейшем.

1. Что именно продается и за сколько

Важно четко обозначить то, в каком виде продается квартира — условно, «пустые стены» или с частичной обстановкой (например, со встроенной кухней, сантехникой, бытовой техникой, мебелью и т. д.).

От этого будет зависеть, за что должен платить покупатель, а за что нет.

К примеру, два человека подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, указав в нем цену с учетом кухни (плюс 175 тысяч рублей).

Деньги за кухню покупатель передал сразу же, в виде задатка по расписке. А при подписании основного договора цена квартиры была указана уже без учета стоимости кухни, хотя сама она в описании по-прежнему осталась.

Впоследствии покупатель обратно взыскал с продавца 175 тысяч рублей, поскольку в основном договоре они не были указаны, а о том, что он платил задаток за кухню, тоже нигде речи не шло. В итоге кухня досталась ему даром.

2. Порядок расчета

Необходимо четко обозначить, когда и как покупатель должен передать деньги продавцу (в наличной или безналичной форме, до или после регистрации перехода собственности).

При этом стоит учитывать, что если полный расчет за квартиру происходит после того, как собственность зарегистрируют за покупателем, в ЕГРН вносится запись о залоге недвижимости в пользу продавца до момента оплаты. Это т. н. залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Если нет желания потом оформлять снятие залога с квартиры, нужно сразу указать в договоре, что стороны исключают действие п. 5 ст. 488 ГК РФ применительно к своим правоотношениям.

Кроме того, если в договоре указано, что на момент его подписания расчет между сторонами произведен полностью, это условие приравнивается к расписке о передаче денег между покупателем и продавцом.

Поэтому дополнительное составление расписки грозит после взысканием с продавца неосновательного обогащения (суд может посчитать, что он дважды получил с покупателя деньги за квартиру).

3. Заверения продавца

Важное значение имеет пункт, где продавец со своей стороны гарантирует покупателю, что квартира никому не продана, не подарена и не обещана в дар, не входит в капитал юридического лица, она не находится в залоге, под арестом или под другими запретами, а также в аренде, найме или ренте, и не обременена правами третьих лиц.

В отношении себя продавец подтверждает, что он не находится в процессе банкротства и не намеревается его возбудить, заключает сделку добровольно, полностью дееспособен и осознает свои действия и их последствия, а также состоял или не состоял в браке на момент приобретения квартиры (в зависимости от этого будет решаться вопрос о необходимости нотариального согласия супруга на сделку).

Этот пункт поможет покупателю доказать, что он являлся добросовестным приобретателем, и получить от государства компенсацию в случае изъятия судом жилья из-за признания сделки недействительной (ст. 68.1 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

4. Когда квартира будет передана, а прежние жильцы съедут

Нужно обозначить срок, когда продавец освободит квартиру и подпишет с покупателем акт приема-передачи.

За нарушение этого срока предусматривается неустойка, а также возможность одностороннего отказа покупателя от договора.

Если на момент сделки в квартире есть зарегистрированные жильцы, также устанавливается срок для их выселения и выписки.

Желательно взять с жильцов письменные обязательства о выселении с условием об уплате неустойки за нарушение срока их исполнения.

5. Ответственность продавца на случай проблем с регистрацией сделки или ее отмены

Не лишним будет установить дополнительную ответственность продавца на случай признания договора недействительным или его расторжения по причинам, зависящим от него или в случае предъявления прав третьих лиц.

Например, что он обязан приобрести покупателю равнозначное жилье в том же районе или выплатить денежные средства в размере рыночной стоимости такого жилья на дату расторжения договора.

Что нужно знать про ДДУ и ДКП?

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Застройщики все чаще выбирают данный способ привлечения средств граждан и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность участников долевого строительстве. Это очень удобно. Во-первых, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость это является отличным способом вложения денежных средств, так как после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно. Во-вторых, участник долевого строительства более защищен с правовой стороны, чем граждане, выбирающие иные способы приобретения жилья в строящихся многоквартирных домах.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». С этим законом, а также с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» стоит ознакомится перед тем, как заключить договор и осуществить его государственную регистрацию.

На что же, прежде всего, надо обратить внимание при подписании и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве?

Сам договор должен содержать существенные условия, которыми являются описание строящейся квартиры: адрес, предполагаемый номер, этаж, площадь, количество комнат, наличие балконов, лоджий и т.д. Если квартира сдается с отделкой, то либо в договоре, либо в приложении к нему все виды работ должны быть перечислены. Должен быть назван срок сдачи квартиры, то есть срок передачи и приема квартиры по акту, а не срок окончания строительства дома или срок получения разрешения на ввод. Срок сдачи квартиры будет единым для всех участников долевого строительства. Должны быть определены цена, сроки и порядок оплаты. Установлен гарантийный срок на объект, который должен быть не менее 5 лет. Если в гарантийный период возникают какие-то недостатки, можно требовать от застройщика бесплатного ремонта или возмещения расходов на ремонт. Должен быть указан способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. При отсутствии хотя бы одного из этих условий в договоре он не будет зарегистрирован, следовательно, будет считаться незаключенным.

Относительно новым и неясным для граждан условием является способ обеспечения застройщиком обязательств. Ранее гарантии участника долевого строительства заключались в том, что земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом, находились в залоге дольщиков. Начиная с 2014 года, застройщик должен обеспечить исполнение обязательств по договору одним из следующих способов: поручительством банка (с соблюдением условий, установленных законом); страхованием гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору (порядок страхования также устанавливается законодательно). Таким образом, с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать договоры участия в долевом строительстве строительная компания может только при наличии договора страхования гражданской ответственности или получив поручительство банка. Для новостроек, регистрация которых проведена до 1 января 2014 года, по сути, ничего не изменилось, нормы закона распространяются на новые дома, кроме того, данные правила применяются только к жилым помещениям.

Указанные изменения повлияли на проведение регистрации договоров долевого участия в строительстве, теперь для ее проведения помимо привычного комплекта документов (2 подлинных экземпляра договора участия в долевом строительстве, нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора, оригинал и копия квитанции об уплате госпошлины, заявление о государственной регистрации договора долевого участия), необходимы документы, подтверждающие то, что на указанную в договоре квартиру заключен договор страхования либо обязательство застройщика обеспечено поручительством банка. В случае если застройщиком выбран способ страхования в виде страхования обязательств по договору, помимо самого договора страхования предоставляется документ, подтверждающий факт оплаты страховой премии. Размер страховой премии рассчитывается с учетом затрат на строительство и предполагаемых финансовых рисков.

Акцентируем внимание на сроке проведения государственной регистрации. Срок регистрации договора долевого участия, заключенного с первым участником, составляет 10 рабочих дней с момента предоставления документов. Срок регистрации договора, заключенного с последующим участником, составляет 5 рабочих дней. При этом следует учитывать, что при подаче документов через офисы многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг срок государственной регистрации начинается не с момента подачи документов, а с момента их поступления в регистрирующий орган.

Хотелось бы отметить, что заключение договора долевого участия с застройщиком – это гарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного рода споров с застройщиком. Только имея на руках зарегистрированный договор, пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство. Но в тоже время Закон №214-ФЗ – не повод оформлять договор участия в долевом строительстве с первой попавшейся строительной компанией. Необходимо изучить документы, проанализировать преимущества и недостатки проекта, прочитать отзывы покупателей об объектах, сданных ранее в эксплуатацию. Человек должен быть уверен в строительной компании, тогда и государственная регистрация договора для него станет лишь завершением проделанной работы по приобретению квартиры в новостройке.

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке

Когда человек покупает квартиру на стадии стройки, юридически он не становится ее собственником, сначала — дольщиком. С дольщиками застройщик заключает договор долевого участия — этот договор тоже не делает дольщика собственником, но в будущем, когда дом достроят, дает право требовать квартиру в собственность.

Если дольщик захочет продать свою квартиру в недостроенном доме, продавать он будет не квартиру — ее еще нет, — а право потребовать ее с застройщика после сдачи дома. Продажа этого права и называется переуступкой. У сделок с переуступкой есть нюансы, о них рассказывает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Переуступка — обычная практика

Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.

Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.

В общем, такие сделки проводят:

  • инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
  • дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
  • подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.

В переуступке нет ничего криминального, это обычная практика.

У застройщика могут быть ограничения на переуступку

В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.

Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.

Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.

Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.

Для примера разберем договор долевого участия Самолета:

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке: у Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования

У Самолета нет комиссии за переуступку, но есть другие требования: получить согласие у застройщика, погасить долг, зарегистрировать переуступку в Росреестре и передать оригинал договора переуступки с контактами покупателя

Читайте также  Проводки дебет 08 кредит 10, 60 (нюансы)

В договоре есть пункт: получить согласие застройщика на переуступку. Оно может выглядеть так:

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке: согласие дает представитель по доверенности

Согласие дает представитель по доверенности — так можно, внизу обязательно стоит его имя и подпись

Если в договоре долевого участия есть требования к переуступке, нужно их выполнить, если нет, процесс такой: покупатель получает от продавца документы — оригинал договора долевого участия, справку застройщика об отсутствии долгов. Справка выглядит так:

Что нужно знать о покупке квартиры по переуступке: справка застройщика об отсутствии долгов

В справке о долгах главная фраза: застройщик претензий не имеет

  • стороны подписывают договор уступки прав требований;
  • составляют акт приема-передачи документов из первого пункта;
  • через МФЦ документы подают в Росреестр для регистрации договора уступки;
  • покупатель переводит деньги продавцу;
  • продавец пишет электронное или обычное письмо застройщику: «Уведомляю, что я переуступил договор долевого участия на квартиру такую-то, копию договора и свои контакты прикрепляю».

После регистрации сделки покупатель получает право требовать квартиру от застройщика, когда дом будет сдан.

Если продавец покупал квартиру в ипотеку, перед сделкой он должен ее погасить и снять обременение, а покупателю принести об этом справку из банка. При этом покупатель тоже может взять ипотеку. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения. Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире: договор долевого участия, договор переуступки, справку застройщика об отсутствии долгов.

Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками

У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю.

Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной». Тогда продавец должен будет вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — право требования на квартиру. Такое может случиться, если продавец:

О недействительных сделках — во втором параграфе Гражданского кодекса

  • не уведомил застройщика о переуступке;
  • не заплатил застройщику комиссию, хотя она прописана в договоре;
  • не погасил долги перед застройщиком;
  • переуступил договор долевого участия раньше срока, который прописан в договоре.

Чтобы этого не произошло, покупателю в договоре долевого участия нужно проверить наличие, размер комиссии и ограничения по срокам, а затем попросить у продавца справку застройщика об отсутствии долгов.

Банкротство. Перед подписанием договора переуступки нужно проверить надежность компании. Как это сделать, мы рассказывали в статье «Что спросить у застройщика перед покупкой квартиры».

Споры с родственниками. Если продавец состоит в браке, у супруга есть половина права по договору долевого участия — права требования на квартиры тоже считаются совместно нажитым имуществом. Поэтому покупателю нужно попросить один из этих документов:

  • Справку с печатью и подписью нотариуса, в которой супруг подтверждает, что согласен на переуступку на тех условиях, что прописаны в договоре.
  • Брачный договор, в котором прописано, что имущество и права требования каждого супруга принадлежат только ему. Договор должен действовать на момент сделки.
  • Соглашение о разделе имущества с заверением нотариуса или решение суда, которое вступило в силу на момент сделки. В решении должно быть написано: права требования на такую-то квартиру по договору долевого участия разделу не подлежат. Еще подойдет вариант, когда права уже разделены и в решении суда написано, что права по договору долевого участия закрепляются за продавцом.

Проблемы могут быть, если один из супругов оплачивал договор долевого участия деньгами, которые заработал до брака. Если деньги хранились не в банке, а дома наличными, будет сложно доказать, в какой момент они появились: до или после брака. Из-за этого суд может решить, что деньги человек заработал уже в браке, а значит, они — совместно нажитое имущество, и отменить сделку. Поэтому, если у продавца есть супруг, но нет брачного договора или доказательств, что договор долевого участия оплачивался добрачными деньгами, в сделке лучше не участвовать. Если суд отменит сделку, не факт, что продавец добровольно вернет деньги.

Редкий, но рискованный случай — когда один из родителей переуступает договор долевого участия, который оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае ребенку должны купить другую квартиру такой же площади, чтобы его положение не ухудшилось. Для защиты покупателю нужно взять у продавца гарантийное письмо, там должно быть написано примерно так:

Я, такой-то, готов продать продавцу квартиру площадью столько-то квадратов, находящуюся по адресу такому-то, и зарегистрировать ее на несовершеннолетнего такого-то. Дата, подпись.

Еще понадобится справка из органов опеки — согласие на сделку по продаже и покупке недвижимости для несовершеннолетнего. Без гарантийного письма и справки сделку проводить нельзя: Росреестр ее не зарегистрирует, а если и зарегистрирует, суд может признать сделку недействительной, проще говоря, отменить.

Если сделка с подрядчиком, нужно больше документов

До оформления переуступки с подрядчиком нужно проверить, все ли работы, за которые застройщик расплачивается квартирой, он выполнил. Для этого смотрят акты взаиморасчетов, счета, договоры подряда. Из документов должно быть видно: подрядчик свою работу сделал, получил за это квартиру по договору долевого участия и застройщику ничего не должен.

Продавец-физлицоКомпания
Оригинал справки застройщика о том, что у продавца нет долгов и все свои обязательства дольщик выполнил;Договор долевого участия;
платежные поручения об оплате договора долевого участия;акты взаиморасчетов между компанией и застройщиком;
справка о снятии обременения, если продавец покупал квартиру в ипотеку;договоры подряда;
оригинал договора долевого участия;счета-фактуры;
оригинал договора уступки долевого участия.учредительные документы;
доверенности на представителя;
протокол решения собрания акционеров об одобрении крупных сделок — нужен, если сделка с акционерным обществом, АО.

Если после регистрации переуступки в Росреестре право требования на квартиру захочется еще кому-то переуступить — так можно. Никаких ограничений по количеству переуступок нет. Но как только дом сдадут, а дольщики перестанут быть дольщиками и зарегистрируют право собственности, — нужно будет заключать обычный договор купли-продажи.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector