Как арендатору не потерять обеспечительный платёж

Как арендатору не потерять обеспечительный платёж

Что такое обеспечительный платеж по договору аренды

Обеспечительный платеж в договоре аренды — это своего рода страховая сумма, которую арендующий помещение вносит для компенсации возникающих вследствие ненадлежащего исполнения им договорных обязательств возможных потерь арендодателя.

Что такое обеспечительный платеж

Понятие обеспечительного платежа было добавлено в Гражданский кодекс РФ в 2015 году. Не следует путать это понятие с авансом или залогом. Компания-арендодатель вправе включить условие об обеспечительном платеже в договор аренды с целью компенсировать возможные убытки. Такие убытки связаны:

  • с порчей имущества;
  • с досрочным расторжением договора, если арендатор не успел предупредить арендодателя о намерении расторгнуть договор в установленные документом сроки.

Во втором случае имеет место упущенная выгода: собственник не успеет найти других арендаторов в короткие сроки и на какое-то время останется без дохода.

Убытки компенсируются обеспечительным платежом, условие о котором включается в контракт. В качестве оплаты обеспечительного платежа, как правило, используются денежные средства.

При оформлении соглашения с арендатором иногда возникает вопрос: каков размер обеспечительного платежа по договору аренды и изменится ли он в течение срока действия контракта? Обычно сумма привязывается к величине арендной платы за определенный период, например месяц или квартал. Стороны вправе договориться и о произвольной сумме.

Как используют

Полученные средства используются:

  • на возмещение нанесенного ущерба, причиненного арендатором вследствие нарушения условий договора или порчи имущества. Все затраты по возмещению ущерба следует подтверждать документально;
  • обеспечительный платеж при расторжении договора аренды используется в качестве оплаты за последний месяц;
  • при отсутствии ущерба и задолженности по контракту средства возвращаются арендатору.

Как его вернуть

В бизнесе возможны разные ситуации. Например, компания решила переехать в другой офис по причине более удобного местоположения или привлекательной цены. В этом случае следует предупредить арендодателя в сроки, установленные соглашением. Вероятно, руководство захочет вернуть обеспечительный платеж, о чем арендодатель извещается письмом, составленным в произвольной форме. Примерный образец письма выглядит так:

Пункт о возврате обеспечительного платежа по аренде включается в контракт и содержит условия и сроки возврата средств. Если арендатор своевременно сообщил о предстоящем расторжении договора, имуществу не нанесен ущерб, арендная плата перечислена своевременно и в полном объеме — в этом случае арендодатель обязан вернуть деньги в установленные контрактом сроки.

Нередки случаи, когда арендодатель не возвращает обеспечительный платеж, объясняя это различными предлогами. В действительности полученные в качестве гарантии деньги пущены в оборот или израсходованы на другие цели. В качестве обоснования причин, почему обеспечительный платеж не возвращается, обычно приводят следующее:

  1. Износ имущества (после сдачи в аренду помещение требует ремонта). Например, появились трещины в стенах, сильно изношено покрытие пола, появились протечки на потолке и др. В таких случаях арендодатель не возвращает взнос, объясняя это тем, что средства планируется израсходовать на ремонт помещения.
  2. Несогласованные перепланировки (в их число входит замена дверей и окон), за которые предусмотрено начисление штрафных санкций. Во избежание подобных претензий рекомендуется включить в контракт пункт с перечнем работ, которые арендатор вправе производить в занимаемом помещении без согласия собственника.
  3. Не подписан акт приема-передачи помещения, хотя компания-арендатор уже съехала. В этом случае по документам срок аренды еще идет.

Бухгалтерский и налоговый учет у арендодателя

В бухгалтерском учете оформляются проводки:

  • поступление гарантийного взноса: Дт 51 Кт 76;
  • учет взноса в составе арендной платы (при расторжении контракта): Дт 76 Кт 90.1;
  • возврат средств: Дт 76 Кт 51.

Кроме того, в течение срока действия контракта гарантийный взнос учитывается на забалансовом счете 008 «Обеспечения полученные».

В налоговом учете гарантийный взнос облагается налогом на прибыль, если он учтен в составе выручки арендодателя (арендной платы). В этом же случае взнос подлежит обложению НДС, а если арендодатель применяет УСН, арендная плата включается в доходы. При отсутствии в контракте условия о зачете страхового взноса в составе арендной платы НДС не начисляется.

В налоговом учете обеспечительного платежа у арендатора сумма включается в расходы при исчислении налога на прибыль, если эта сумма учтена в составе арендной платы. НДС, включенный в сумму обеспечения, заявляется к вычету по счету-фактуре, выставленной арендодателем.

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

  • неустойкой,
  • залогом,
  • удержанием вещи,
  • поручительством,
  • гарантией независимой стороны,
  • задатком,
  • обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

В условиях пандемии коронавирусной инфекции многие арендаторы попали в сложную экономическую ситуацию: работать нельзя, а аренду платить нужно. Эксперты КонсультантПлюс подготовили пошаговый алгоритм с ответами на самые часто встречающиеся вопросы:

Изучите материал, получив пробный доступ к системе К+ бесплатно.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

  • составляется в отношении дорогостоящего имущества;
  • отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
  • действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

  • от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
  • непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
  • несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

  • конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
  • объем средств, вносимых в обеспечение;
  • порядок:
    • внесения платежа,
    • его использования,
    • пополнения на использованную сумму,
    • изменения размера,
    • возврата.

    В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

    Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

    В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

    • срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
    • вид средств для оплаты и способ их внесения.

    От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

    При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

    Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

    Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

    Использование гарантийного платежа по договору аренды

    Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

    • на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
    • на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

    При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

    Возврат гарантийного взноса по договору аренды

    Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

    • возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
    • распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
    • переход прав на обеспечение к арендодателю.

    Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

    Налогообложение гарантийного платежа

    В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

    • доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
    • расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

    В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

    Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

    Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

    • Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
      • у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
      • у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.

      Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

      Бухучет обеспечительного платежа

      С 2022 года учет аренды ведется строго в соответствии с ФСБУ 25/2018. При этом подход к отражению в учете обеспечительных сумм меняется. Новые правила подробно рассмотрены в Путеводителях от КонсультантПлюс: для арендатора, для арендодателя. Смотреть материалы системы можно бесплатно, оформив пробный доступ.

      Схема учета обеспечительного платежа до 2022 года следующая. Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

      • дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
      • кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

      У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

      Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

      • У арендатора:

      Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

      Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

      • У арендодателя:

      Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

      Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

      где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

      Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

      • на счете 009 — у арендатора;
      • на счете 008 — у арендодателя.

      Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

      Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

      где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

      В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

      Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

      Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

      В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

      • у арендатора:

      Дт 76ар Кт 76об;

      • у арендодателя:

      Дт 76об Кт 76ар,

      где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

      С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

      Итоги

      Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж с 2022 года отражают с учетом нового ФСБУ 25/2018.

      Как арендатору не потерять обеспечительный платёж

      автор статьи Вера Безлепко узнала как вернуть залог за квартиру

      Родственница арендовала квартиру. По договору она обязана предупредить владельца о выезде за месяц. Когда у родственницы внезапно умер близкий человек, ей пришлось срочно вернуться в родной город. В день выезда хозяйка не приехала принимать квартиру и отказалась возвращать залоговые 20 000 ₽. Сказала, что не сможет за пару дней найти новых жильцов и понесет убытки.

      Мы поговорили с юристом и узнали, законно ли это и как действовать в такой ситуации: может ли хозяйка удерживать деньги, и как надо себя вести бывшей квартиросъемщице, чтобы вернуть залог.

      Владелец офисного помещения имеет право удержать залог, если арендатор предупреждает о выезде позже оговоренного срока. Если же человек снимает жилье у частника, самозанятого или ИП — арендодатель может использовать залог только на возмещение материального ущерба. Но нужно учитывать мнение суда — он может встать на сторону арендодателя, если квартирант неоднократно нарушал другие условия договора, например, оплачивал аренду с задержками.

      Компенсировать испорченное имущество. По закону, обеспечительный платеж или залог, нужен, чтобы возместить владельцу материальный ущерб, причиненный арендатором. Это единственное назначение залога, все остальное закон называет неосновательным обогащением.

      Владельцу жилья нельзя использовать обеспечительный платеж на компенсацию упущенной выгоды или морального ущерба. А также закон не предусматривает компенсации за время, которое арендодатель потратил на поиск новой вещи взамен испорченной.

      Девушка предупредила хозяйку жилья о переезде в тот же день, когда узнала о смерти родственника. Она предложила разместить и оплатить объявление о поиске новых жильцов на Avito. Но хозяйка квартиры отказалась — она не поверила, что квартирантка действительно уезжает из города, а не переезжает в другую квартиру. В доказательство родственница отправила хозяйке квартиры электронный билет и попросила приехать, чтобы принять квартиру. Перед отъездом девушка привела квартиру в порядок, подготовила квитанции по коммунальным платежам и банковскую выписку об оплате аренды. Однако хозяйка квартиры отказалась вернуть залог.

      Мнение юриста: арендатор вела себя адекватно и добросовестно, постаралась минимизировать неудобства из-за преждевременного отъезда. У нее высокие шансы вернуть залоговые деньги через суд.

      Написать претензию на имя владельца жилья. Прежде чем обращаться в суд, нужно попытаться самостоятельно решить конфликт. Если договориться не удается, арендатору нужно написать официальную претензию — это письменное требование выполнить законные обязательства. Претензию пишут в свободной форме.

      Документ состоит из двух частей: в первой описывают обстоятельства дела, во второй — выражают конкретные финансовые требования, например, вернуть 20 000 ₽ залога. Обстоятельства дела нужно изложить со всеми подробностями.

      Пример требования на возврат залога

      онлайн-калькулятор расчета компенсации за использование чужих денег

      Договор аренды квартирантка заключила с хозяйкой квартиры, а деньги за аренду перечисляла ее дочери.

      Мнение юриста : если деньги с аренды жилья получал кто-то другой — взыскивать придется не с владельца, а с третьего лица. Поэтому претензию девушка должна отправить обеим — матери и дочери.

      Написать заявление в суд. По правилам претензионного порядка, у арендодателя есть месяц, чтобы вернуть деньги или ответить на претензию. Если не получите ответа или денег, можно подавать заявление в суд по месту прописки арендодателя. Для искового заявления скопируйте текст претензии, но поменяйте личное обращение к адресату на безличное описание ситуации. Например, вместо «сообщила вам» — напишите «сообщила хозяйке квартиры»; вместо «вы на просмотр квартиры не явились» — напишите «арендодатель не явился на просмотр квартиры».

      Суд будет проходить по месту регистрации ответчика. Если арендодатель находится в другом городе, придется отправить заявление заказным письмом. Иски суммой долга меньше 50 000 ₽ рассматривает мировой суд, если сумма больше — иск подают в районный.

      Адрес участка мирового судьи можно найти в поисковике — вбейте в поисковую строку «мировой суд» и название города, адрес прописки ответчика. Из предложенного списка найдите участок по адресу. Районный суд — один на каждый район, его адрес можно посмотреть в любом справочнике.

      Участвовать в судебном разбирательстве. Когда назначат дату судебного заседания, вы получите повестку в суд. Как правило, дату заседания назначают в течение недели после подачи заявления, но все зависит от загруженности конкретного участка. Если извещения долго нет, дату заседания нужно найти самостоятельно на сайте районного суда. Если дело рассматривают в мировом суде, туда лучше позвонить — не все участки вовремя обновляют информацию на сайте.

      В судебное заседание можно явиться самому или прислать юридического представителя. С ним нужно заключить договор и сохранить квитанцию, подтверждающую оплату услуг. Сумма должна быть адекватна сложности дела: залоговые споры между арендодателем и арендатором считаются несложными, и работа представителя редко превышает 10 000–15 000 ₽.

      Оплату услуг юриста, а также сумму госпошлины — включите в исковое требование. Сумма госпошлины зависит от стоимости иска:

      • за иски до 20 000 ₽ — 4%, но не менее 400 ₽;
      • за иски от 20 000 до 100 000 ₽ — 800 ₽ плюс 3% суммы, превышающей 20 000 ₽.

      Попросить судью применить обеспечительные меры. Чтобы защитить свои интересы и быстро вернуть залог, запросите у суда обеспечительные меры — суд заранее арестует сумму исковых требований на счетах ответчика. Такая возможность гарантирована статьей 140 ГПК РФ.

      Просьбу об обеспечительных мерах можно прописать в исковом заявлении или подать ходатайство на заседании суда. За применение обеспечительных мер придется заплатить госпошлину — 3000 ₽. Если суд вынесет решение в пользу истца, ответчик возместит эту сумму. Чтобы счет арестовали, в суде нужно забрать исполнительный лист и отнести документ судебным приставам.

      Обеспечительные меры, конечно, тоже не гарантируют возврат денег: если на счетах ответчика ничего нет, то и взять будет нечего. Но они повышают шансы вернуть долг.

      Инициировать исполнительное производство. На заседании суд вынесет резолюцию по делу: взыскать либо не взыскивать с арендодателя запрошенную сумму. Также суд может удовлетворить требования частично. Например, арендодатель доказал, что часть залога потратил на клининг — тогда он вернет истцу только оставшуюся сумму. Вынесенное решение высылают заказным письмом. Обычно суд выносит решение в течение пяти рабочих дней, но может и позже, если участок загружен.

      Через месяц нужно запросить в суде исполнительный лист и отправить его судебным приставам по адресу прописки должника. В течение трех дней пристав арестовывает счет и списывает с него деньги в пользу выигравшей стороны. При обеспечительных мерах алгоритм действий аналогичный. Если знаете банк, в котором у арендодателя открыт счет, исполнительный лист можно отправить в офис банка — тогда счет арестуют в тот же день.

      При хорошем варианте сможете вернуть деньги в течение двух месяцев. Однако ответчик может не явиться на заседание и подать заявление на отмену заочного решения. Кроме этого, ответчик может подать апелляционную жалобу и дело затянется еще на полтора–два месяца.

      Главный баг части 4 ст.19 Закона №98-ФЗ: обеспечительный платеж

      Это завершающая из моих заметок, посвященных ч.4 ст.19 Закона №98-ФЗ, предоставившей право арендаторам — субъектам малого или среднего предпринимательства, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики, при недостижении соглашения с арендодателем о снижении арендной платы отказаться от договора аренды.

      Как известно, первоначальная редакция законопроекта предполагала, что в том случае, если арендатор отказывается от договора, арендодатель не вправе был потребовать ни возмещения убытков, ни внесения платы за отказ от договора, ни уплаты неустойки, а обеспечительный платеж он должен был бы возвратить арендатору.

      Возмутившиеся таким поворотом арендодатели

      (надо сказать, многие из них — вполне справедливо, ведь это была уже вторая часть поправок в пользу арендаторов, а уже после первой из них многие арендодатели пошли арендаторам навстречу и не только предоставили отсрочки по внесению арендной платы — там все довольно прозрачно, но и скидки — а тут, оп! — и вдогонку еще ухудшение их положения от законодателя. Впрочем, надо признать, далеко не все арендодатели поступили так — многие, наоборот, продолжали требовать уплаты арендных платежей в полном объеме, как ни в чем не бывало, чем, возможно, и вызвали дополнительный удар по всем арендодателям)

      включили все свои лоббистские возможности, чтобы хоть как-то изменить ситуацию, но «отбить» смогли только обеспечительный платеж. В той редакции, которая стала законом, последние два предложения звучат так:

      При этом убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, предусмотренные статьей 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды право арендатора на односторонний отказ от договора было обусловлено необходимостью выплаты определенной денежной суммы арендодателю, с арендатора не взимаются, а обеспечительный платеж, если он был предусмотрен договором аренды и уплачен арендодателю, возврату арендатору не подлежит. Иные убытки (денежные суммы) подлежат возмещению (уплате) в соответствии с гражданским законодательством.

      То есть в итоге при отказе от договора в порядке, предусмотренном ч.4 ст.19, арендатор не должен арендодателю ни компенсировать убытки, ни вносить плату за отказ от договора, но должен расстаться с обеспечительным платежом. Это решение, как представляется, имеет сразу множество дефектов (и это именно баги, а не фичи):

      1. Во-первых, принятое решение ставит исход дела в зависимость от случайного обстоятельства — того, был ли предусмотрен договором аренды обеспечительный платеж вообще, и если был — то в каком размере. Возможно, тем, кто вносил соответствующую правку в закон, неведомо, что само по себе условие об обеспечительном платеже вовсе не обязательно, и что, более того, будучи довольно распространенным, оно тем не менее может чрезвычайно отличаться от договора к договору, в первую очередь, тем, как определяется его сумма. Где-то, действительно, обеспечительный платеж предусматривается в размере, равном одному месячному платежу арендной платы, а где-то — и двухмесячному, наконец, зачастую он определяется просто в твердой денежной сумме, вовсе не привязанной к размеру аренднй платы. Получается, что в абсолютно неравное положение, причем по совершенно случайным основаниям, оказываются поставлены что арендаторы, что арендодатели. Кто-то излишне обогащается, а кто-то — остается ни с чем.

      Кстати, в первоначальной редакции проекта — в которой было указано на необходимость возврата обеспечительного платежа — этого дефекта не было. Если арендодатель не может удерживать вообще ничего, то все поставлены в равные условия.

      Здесь есть еще подвопрос: а если арендатор в нарушение договора не внес обеспечительный платеж или внес, но платеж был к моменту отказа от договора уже полностью или частично израсходован и не восстановлен, то арендодатель опять же оказывается в дураках, причем тут уже не просто по случайному основанию, а в связит с нарушением со стороны арендатора. П.4 ст.1 ГК РФ тихонько плачет горькими слезами в уголке.

      2. Во-вторых, оставление обеспечительного платежа у арендодателя противоречит самой идее нормы. Если рассматривать ее как особый случай применения ст.451 ГК, но работающей в конкретной ситуации и не через судебное расторжение, а через отказ от договора, то при недостижении сторонами согласия о размере снижения арендной платы они именно что должны разойтись в разные стороны, начать переговоры с чистого листа, не оставляя друг другу ничего.

      3. Наконец, в-третьих, и на мой взгляд главных: меня трезают смутные сомнения, как вообще эта норма будет применяться. Ведь следует полагать, что под обеспечительным платежом в ч.4 ст.19 Закона №98-ФЗ понимается то же, что под одноименным понятием понимается в ст.381.1 ГК РФ. Но механизм действия обеспечительного платежа по ГК предполагает, что за счет внесенной суммы обеспечительного платежа погашается некое другое обязательство лица, его внесшего, перед лицом, его получившим. В нашем случае арендатора перед арендодателем.

      Какие обязательства обычно обеспечиваются обеспечительным платежом в аренде? Тут можно выделить две основных группы обязательств: (1) обязательства по внесению арендной платы и (2) обязательства по компенсации убытков, причиненных арендатором арендуемому имуществу или третьим лицам. Ну наверное еще иногда могут обеспечиваться неустойки, подлежащей уплате арендатором за что-либо, а также плата за отказ от догвоора, если она была им предусмотрена.

      Но должен ли арендатор вносить арендную плату дальше, если ему дано право отказаться от договора? Очевидно, нет — с момента отказа от договора (и прекращенияпользования имуществом, естественно) его обязательство по внесению арендной платы прекращено. Обеспечительный платеж не может быть зачтен в счет этого обязательства за отсутствием такового.

      Если арендатор причинил ущерб имуществу арендодателя, третьим лицам, убытки которых должен компенсировать арендодатель, обеспечительный платеж конечно же подлежит зачету в счет этих убытков — это не убытки, связанные исключительно с расторжением договора. Он и по прежней редакции законопроекта тут засчитывался бы в счет этих обязательств — даже если бы арендодателя обязали бы вернуть обеспечительный платеж, никто не мог лишить его права заявить о зачет в погашение своих убытков, не связанных с расторжением договора.

      Может ли обеспечительный платеж быть зачтен в счет исполнения обязательств по уплате неустойки или платы за отказ от договора? Полагаю, нет, ведь само это предложене прямо объявляет, что эти платежи при отказе от договора, даже если они им были предусмотрены, взысканию не подлежат.

      Таким образом, мы приходим к ситуации, в которой либо должны признать, что обеспечительный платеж все равно должен быть возвращен арендодателем арендатору, так как по общему правилу (не учитываем ситуацию с причинением ущерба имуществу) отсутствует оябзательство, обеспечиваемое этим платежом. Либо — о чем, вероятно, думал законодатель, и на чем будут настаивать арендодатели — что обеспечительный платеж в такой ситуации переквалифицируется в плату за отказ от договора.

      Прекрасно! Наш законодатель, запретив взимать прямо согласованную сторонами на этот случай плату (п.3 ст.310 ГК), размер которой стороны предусматривали именно на этот случай, предусмотрел совершенно произвольный платеж, котрый изначально на это не был рассчитан и о котором стороны никогда не думали, как об инструменте на рассматриваемый случай. Да еще и который вступает в прямое противоречие с задекларированным запретом на взимание в этой ситуации платы за отказ от договора.

      Честнее уж было оставить плату за отказ от договора, если она была предусмотрена соглашением сторон, и/или предоставить некий льготный период, в течение которого все-таки арендная плата внесению подлежит. Например, предусмотреть для срочных договоров аренды право на односторонний отказ в том же порядке, что предусмотрен для договоров бессрочных — т.е. с предупреждением за три месяца. Во всяком случае это было бы менее произвольным и куда как более системным решением, чем то, что мы получили в итоге.

      Читайте также  Знак объезд препятствия справа
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector