Процедура заморозки незавершенного строительства

Процедура заморозки незавершенного строительства

Консервация объекта незавершенного строительства

Ситуации, при которых строительство объектов останавливается на неопределенный срок, встречаются достаточно часто. Наиболее распространенной причиной, по которой это происходит, является недостаток финансирования, однако консервация объектов часто осуществляется и по причине неблагоприятных погодных условий.

Консервация недостроенных объектов в перспективе предусматривает возобновление строительных работ, поэтому соглашения подрядов чаще всего не расторгаются, а приостанавливаются на время.

Не следует путать консервацию ОНС с прекращением строительных работ. При прекращении строительства возобновление возведения объекта не исключается, но только при условии смены инвестора (в отличие от консервации, при которой тот же инвестор должен будет вкладывать средства в строительство).

Объекты, строительство которых прекращено, могут быть ликвидированы или проданы другим инвесторам, располагающим необходимыми финансовыми ресурсами.

При прекращении строительства могут возникать значительные разногласия между заказчиками и подрядчиками, причиной которых может быть специфический характер недостроенного объекта как вида имущества организации. С одной стороны, такой объект относится к внеоборотным активам организации, а с другой — во время выполнения строительно-монтажных работ все риски, связанные с состоянием объекта, несет подрядчик.

Когда требуется консервация объекта

Согласно действующему законодательству, решение о консервации объекта следует принимать в том случае, если строительство приостановлено более чем на полгода. При этом необходимо учитывать, что консервация может иметь негативные последствия для собственника недостроенного здания. К примеру, если участок использовался на основании договора аренды, по истечении периода его действия земля может быть изъята.

За время консервации могут истечь и многие другие соглашения. Но иногда консервация — единственный правильный выход из сложившейся ситуации. Решение о консервации недостроенного объекта должно приниматься заказчиком и оформляться соответствующим приказом, в котором должны быть указаны сроки проведения работ по инвентаризации объекта и разработки документации, требуемой для его консервации.

Свое решение заказчик доводит до исполнителя, совместно с которым в дальнейшем организовывает всю необходимую работу.

Порядок консервации объекта

Для консервации объекта создается специальная инвентаризационная комиссия, в состав которой входят представители заказчика, подрядных и проектных организаций.

Данная комиссия занимается составлением инвентаризационных описей, в которых указывается: название объекта; перечень элементов объекта; стадия готовности строительно-монтажных работ по объекту.

Комиссия проверяет и стоимость проведенных работ. Она может выявить нарушения, связанные с некорректным применением сметных норм или включением в стоимость работ расходов, которые не относятся к непосредственному строительству. При выявлении нарушений заказчиком вносятся соответствующие изменения в документацию.

Документальное оформление процедуры предполагает подписание субъектами договора подряда акта о приостановлении строительных работ (форма КС-17), в котором содержатся сведения о сметной стоимости работ, определение выполненных мероприятий, информация о расходах, понесенных застройщиком.
Данный акт является основанием для составления перечня мероприятий, необходимых для защиты конструкций и материалов от внешнего воздействия и для утверждения сметы консервации объекта.

Составление проекта консервации объекта

Проект консервации объекта должен быть согласован с заказчиком и обязан включать:

  • сжатую характеристику конструкций, которые находятся на объекте;
  • итоги обследования конструкций и список мероприятий, которые необходимо выполнить для их укрепления и предотвращения разрушений;
  • список мероприятий, которые следует реализовать для предотвращения негативных климатических воздействий (обустройство временной кровли, гидроизоляция и прочее);
  • список мероприятий, которые необходимо выполнить для ограждения объекта и защиты от проникновения посторонних лиц.

На основании данного проекта проводятся практические работы, все расходы по которым берет на себя заказчик.

Перечень работ и их стоимость закрепляются в дополнительном соглашении к договору подряда.

В этом же документе оговариваются сроки выполнения работ, сдачи законсервированного объекта и компенсации заказчиком всех необходимых затрат, понесенных подрядчиком. После завершения этих работ заказчик должен организовать надлежащую охрану объекта.

Выполнение работ

Если должным образом не выполнить консервацию объекта незавершенного строительства, может образоваться риск утраты выполненных строительных мероприятий, снижения их качества и эксплуатационных параметров. Объектами консервации выступают строительные конструкции, инженерные и коммуникационные сети, основания фундаментов, стройматериалы и конструкции, находящиеся на площадке.

Учет объектов незавершенного строительства

Больше материалов по теме «Бухгалтерский учёт» вы можете получить в системе КонсультантПлюс .

Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:

  • конструкции присуща объемность;
  • возведены сооружения надземного или подземного типа;
  • подведены инженерные коммуникации.

Понятие незавершенного строительства

Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.

Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.

ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.

Порядок учета объектов незавершенного строительства

Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:

  • суммы, потраченные на осуществление монтажных, строительных работ;
  • цену приобретения оборудования для установки в строящемся здании;
  • затраты по освоению застраиваемых территорий;
  • арендные платежи за землю;
  • оплату услуг за оформление проектно-изыскательной документации;
  • расходы, напрямую связанные со строительными мероприятиями по конкретному заданию.

ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.

Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.

Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ

Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:

  • продать третьему лицу;
  • осуществить безвозмездную передачу в пользу физического лица или другого учреждения;
  • инициировать консервацию актива, если он не будет эксплуатироваться длительное время (по причине сезонности производства или вынужденном сокращении объемов выпуска продукции);
  • передать во временное пользование по договору аренды.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.

Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.

Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:

  • название объекта;
  • перечень конструкционных элементов;
  • стадию возведения.

После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.

Продажа недостроенного актива

Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:

  • тип возводимого имущественного актива;
  • процент готовности сооружения;
  • предназначение здания по проекту.

В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.

Бухгалтерский и налоговый учет

Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:

  • Подрядные работы приняты заказчиком – Д08.3 – К60.
  • Д19 – К60 — отражается размер начисленного НДС.

В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.

Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.

Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:

  • Д62 – К91.1 – проводка, подтверждающая признание дохода от операции по продаже недостроя;
  • Д91.2 – К68 – отражен начисленный на договорную стоимость НДС;
  • Д91.2 – К08.3 – учтена стоимость недостроенного актива, который продается.

К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.

По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).

Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).

У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.

Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).

Учет операций с незавершенными вложениями в объекты основных средств

Учет операций с незавершенными вложениями в объекты основных средств

Бюджетное учреждение осуществляло строительство объекта, однако работы не были завершены, недостроенный объект законсервирован.

Как осуществить консервацию объекта незавершенного строительства и отразить связанные с этим расходы?

Необходимость проведения работ по консервации объекта незавершенного строительства связано с приостановлением строительства на длительный срок, которое может быть вызвано разными причинами, среди которых и недостаточное финансирование.

В пункте 4 ст. 52 ГрК РФ сказано, что при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Постановлением Правительства РФ от 30.09.2011 № 802 утверждены Правила проведения консервации объекта капитального строительства.

Исходя из ст. 752 ГК РФ если по не зависящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, то заказчик обязан:

  • оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы;
  • возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Согласно требованиям порядков № 132н [1] и 209н [2] расходы (операции) по консервации объекта незавершенного строительства отражаются по виду расходов 244 «Прочая закупка товаров, работ и услуг», увязанного в целях бухгалтерского учета с подстатьей 225 «Работы, услуги по содержанию имущества» КОСГУ.

Вопрос:

В бухгалтерском учете в настоящее время учитываются расходы, связанные с оплатой проектно-сметной документации по объекту незавершенного строительства.

В общем случае решение о принятии и выбытии активов, в том числе капитальных вложений, принимается комиссией учреждения по поступлению и выбытию активов на основании надлежаще оформленных первичных учетных документов, подтверждающих совершенные факты хозяйственной жизни.

Как и на основании каких документов бюджетное учреждение может списать затраты на подготовку проектно-сметной документации по строительству этого объекта?

В силу ч. 2 ст. 79 БК РФ принятие решений о подготовке и реализации бюджетных инвестиций в объекты государственной собственности субъекта РФ осуществляется в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.

Согласно ст. 9 Федерального закона № 402-ФЗ [3] , п. 7 Инструкции № 157н [4] совершение факта хозяйственной жизни подтверждается первичным учетным документом.

Статья 3 Федерального закона № 402-ФЗ к фактам хозяйственной жизни относит сделки, события, операции, которые оказывают или способны оказать влияние на финансовое положение экономического субъекта, финансовый результат его деятельности и (или) движение денежных средств.

Поэтому принятие решения о списании капитальных вложений является фактом хозяйственной жизни, подлежащим оформлению бухгалтерскими записями в учете. Законодательством не предусмотрено отражение корреспонденций в бухгалтерском учете в отсутствие первичных учетных документов. Ответственность за оформление документального подтверждения факта хозяйственной жизни несет лицо, ответственное за его совершение.

Операции по списанию расходов по вложениям в нефинансовые активы, не приведших к возведению (созданию) объекта основного средства (объекта незавершенного строительства), при наличии решения о прекращении реализации инвестиционного проекта, в рамках которого осуществлялись капитальные вложения, отражаются в соответствии с п. 53 Инструкции № 174н [5] , содержащим следующую корреспонденцию счетов:

Признание расходами текущего финансового года произведенных капитальных вложений в объекты основных средств, которые не были созданы (не признаны активами), в том числе в сумме:

– расходов по разработке проектно-сметной документации;

– расходов на строительно-монтажные работы;

При этом выбытие с бухгалтерского учета капитальных вложений в сумме затрат на проектную документацию возможно в случае принятия решения:

  • либо о списании объектов незавершенного строительства;
  • либо о прекращении (нецелесообразности осуществления) вложений в сумме затрат, признанных затратами текущего финансового года (затратами некапитального характера).

Однако результаты работ по подготовке проектно-сметной документации, выраженные в виде карт (схем), графиков, чертежей, которые могут использоваться в деятельности учреждения неоднократно и (или) постоянно, являются самостоятельными объектами бухгалтерского учета – объектами нематериальных активов.

По мнению Минфина (Письмо от 25.01.2019 № 02-06-10/4327), решение об отнесении на финансовый результат текущего года затрат по разработке проектно-сметной документации, ранее произведенных в рамках реализации бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной собственности субъекта РФ, принимается учреждением на основании решения о досрочном прекращении реализации инвестиционного проекта органа, принявшего в установленном порядке решение о финансовом обеспечении бюджетных инвестиций в объект капитального строительства за счет средств бюджета. Такое решение выносится в отношении расходов во незавершенные вложения в нефинансовые активы, в результате которых:

  • не созданы объекты строительства (объекты незавершенного строительства);
  • не предполагается дальнейшее возведение таких объектов.

[1] Порядок формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структура и принципы назначения, утв. Приказом Минфина РФ от 08.06.2018 № 132н.

[2] Порядок применения классификации операций сектора государственного управления, утв. Приказом Минфина РФ от 29.11.2017 № 209н.

[3] Федеральный закон от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».

[4] Инструкция по применению единого плана счетов бухгалтерского учета для государственных органов власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 01.12.2010 № 157н.

[5] Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений, утв. Приказом Минфина РФ от 16.12.2010 № 174н.

Процедура заморозки незавершенного строительства

Инвентаризация

К ключевым мероприятиям, связанным с консервацией объектов незавершенного строительства, относят и инвентаризацию. Она осуществляется в соответствии с пунктами 3.32-3.34 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства финансов России от 13 июня 1995 года №49. Для осуществления соответствующих работ привлекается инвентаризационная комиссия, в которой принимают участие все стороны, участвующие в договорных и строительных взаимоотношениях.

  • наименования объекта;
  • полного объёма по выполненным строительно-монтажным мероприятиям;
  • цена реализованных работ;
  • объективные причины консервации объекта.
  • проектные чертежи, рабочая документация, сметы;
  • акты по приёмке и сдаче работ;
  • журналы учёта выполненных строительно-подрядных работ и т.п.
  • Назначение и указание наименования сооружения или здания, сооружение которого в силу определенных обстоятельств приостановлено.
  • Дата начала строительных работ.
  • Сметная цена по работам согласно договору.
  • Фактическая стоимость по работам на момент закрытия объекта недвижимого имущества.
  • Понесённые заказчиком финансовые расходы.
  • Расходы, связанные с консервацией и охранными мероприятиями.

Консервация незавершенного строительства индивидуального жилого дома
Выше представлено довольно подробное описание начала процесса консервации, особенно, если речь идёт о крупных объектах строительства – многоквартирных домах, административных и промышленных объектах. Что делать, если решено приостановить возведение коттеджа?

В указанном случае процесс упрощается в разы: если заключен официальный договор с компанией-подрядчиком необходимо выполнить расчёт по предоставленным услугами на момент начала консервации объекта.
В целом же под консервацией частного дома подразумевают сохранение конструкционных решений от возможного разрушения до момента возобновления незавершенных работ. Зачастую к указанной практике прибегают в преддверии зимы или в дождливый сезон. В указанные периоды времени главными врагами материалов являются низкие температуры и влага. От них в первую очередь и необходимо защитить объект незавершенного строительств.

Защита фундамента
Если речь идёт о свайном или столбчатом фундаменте, защищать их нет особого смысла – они практически полностью погружены в грунт, а потому их конструктивная целостность гарантируется за счёт специальных материалов (рубероида, обмазочных составов).

  • Часть, выступающую над поверхностью земли, следует покрыть гидроизоляционной прослойкой. Для этой цели прекрасно подойдёт доступный по цене рубероид.
  • Для сохранения целостности гидроизоляционной прослойки её покрывают водонепроницаемым утеплителем.
  • Дабы материалы «не слетели», их важно зафиксировать при помощи тяжёлых предметов, — кирпичей.

Подвал
Если перед зимним периодом оборудовано подвальное помещение, но оно не перекрыто, рекомендуется организовать настил из обычных досок, прикрытых плёнкой. В такой способ можно обеспечить дополнительную защиту внутреннему пространству от проникновения избыточной влаги или снега, а также образования зон со стоячей водой.

Основание пола лучше засыпать прослойкой щебня или сформировать цементно-песчаную стяжку, дабы исключить опасность поднятия грунтовых вод с приближением весны.
Если котлован не засыпан, по периметру стен засыпают до наступления зимы, дабы в соответствующих зона не накапливалась лишняя влага или вода. При застывании она будет расширяться и разрушать стены, что крайне нежелательно. Отверстия под коммуникации или проложенные трубы в обязательном порядке закрывают фанерными листами либо металлом, прижимая их.
В случае, если перекрытие установлено, его важно изолировать при помощи пленки или рубероида, материал основательно прижимают по периметру при помощи досок. Аналогичным образом поступают и с лестничными проёмами, если таковы имеют место быть.

Консервация дома с поставленными стенами
Каменные и кирпичные дома зимуют лучше, при заполненных дверными и оконными блоками, а также покрытой кровле. Если крышу не удалось завершить, строительные работы необходимо завершить установкой устройства перекрытия поверх стенового материала, дабы жидкость не могла проникнуть в основание бетона или кирпичей.

В случае с деревянными домами перед зимним периодом монтировать двери и окна не рекомендуется – проёмы достаточно прикрыть фанерой или обычными досками, которых вполне достаточно для обеспечения нормальной циркуляции воздушных масс. Указанные предписания актуальны в соответствии с технологией – бревно и брус должны перезимовать всего 1 сезон, в этот период проходит естественная сушка древесного материала.
Если на основание стропильной системы не смонтирован «пирог», вполне достаточно организовать обрешетку, а также натянуть толстую плёнку из полиэтилена в 2-4 слоя, дабы на внутреннее пространство не попала жидкость или вода. Указанных мероприятий будет вполне достаточно для сохранения конструктивной целостности объекта загородной недвижимости.
Консервация дома – обязательное мероприятие в случаях, когда строительство не может быть завершено в срок. Его проводят профессиональные строители, которые занимались строительством.

Читайте также  Акцизная марка на алкоголь: что это такое, как

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector