ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не

ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не

Верховный суд запретил забирать жилье у добросовестного приобретателя

Весьма полезное для граждан, решающих жилищный вопрос, толкование законов произвел Верховный суд, когда разобрал спор о квартире, купленной на вторичном рынке. Известно, что у покупателей такого жилья нередко возникают очень серьезные проблемы. И одна из них — ситуация, когда предыдущий владелец квартиры становится банкротом. Как правило, в этом случае квартиру могут забрать в конкурсную массу должника, а сделку купли-продажи признать недействительной. Что чаще всего и происходит.

Точно в такую историю попала и наша героиня. У нее через два года после покупки отняли квартиру. Две местные судебные инстанции посчитали это правильным. Но Верховный суд с ними не согласился.

Эта история началась несколько лет назад, когда одна гражданка продала другой свою однокомнатную квартиру. Покупательница заплатила за 36-метровую «однушку» 9,3 млн руб. Право собственности зарегистрировали в госреестре. Но два года спустя продавщица обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, а арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с нашей героиней. И арбитражный суд это сделал, признав право собственности на квартиру за прежней хозяйкой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов. Ее купил некий гражданин за 6,8 млн руб. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим отправился посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи хозяйки не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий подал иск о признании нашей героини утратившей право на пользование квартирой. А потом квартиру зарегистрировали на нового владельца.

Об этих перипетиях вокруг ее жилья наша героиня ничего не знала. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о прошедшем суде, его результатах и последующей продаже ее жилья. В итоге несчастной женщине пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье.

Суд решил, что женщина была добросовестным покупателем и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Но оспорить торги и признать право собственности на квартиру в арбитражном суде оказалось сложнее. Сначала арбитраж признал недействительными результаты торгов, но апелляция это решение отменила. Там заявление хозяйки признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с квартирой женщины их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Если передача права собственности происходит после регистрации, то это указывают в договоре

Пришлось нашей героине дойти до Верховного суда, и там с ней согласились. Вот главное, что сказал Верховный суд. Наша героиня стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности прежней хозяйки на квартиру — недостоверные. Это значит, что управляющий не мог распоряжаться квартирой. А новый покупатель на торгах должен был как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой.

В сложившихся же обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем. Еще ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же передача происходит после регистрации, то такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой из нашей истории управляющий и новый покупатель в соглашении этого не предусмотрели. Из чего следует, что акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверный, сказал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

Суд решил, что права истицы нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. «Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем», — сказано в определении. По мнению ВС права собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности нашей героини на квартиру суд направил на новое рассмотрение. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности первой покупательницы на спорное жилье.

Верховный суд защитил интересы добросовестного приобретателя

Верховный суд защитил интересы добросовестного приобретателя

Верховный суд рассмотрел спор о квартире, купленной на вторичном рынке добросовестным приобретателем, пишет «Российская газета».

Несколько лет назад однокомнатную квартиру площадью 36 кв. м продали за 9,3 млн рублей, зарегистрировав право собственности в Росреестре. Предыдущая собственница квартиры через два года была признана банкротом. Сделку купли-продажи признали недействительной, а квартиру изъяли и передали в конкурсную массу должника. Квартиру продали с торгов за 6,8 млн рублей. За день до подписания договора покупатель с арбитражным управляющим пришли, чтобы осмотреть жилье. Собственницы в этот момент не было дома, соседи вызвали полицию и позвонили родственникам хозяйки. Управляющий подал иск с требованием признать владелицу квартиру утратившей право на пользование жилплощадью. После этого жилье зарегистрировали на нового собственника.

Женщине, которая приобрела жилья, не было известно о банкротстве бывшей владельцы, суде и продаже жилья с торгов. Ей пришлось оспаривать в суде выселение, недействительность договора купли-продажи квартиры и добиваться признания за ней права собственности на квартиру. Суд пришел к выводу, что женщина является добросовестным покупателем. Однако ей не удалось оспорить торги и признать право собственности на квартиру.

Арбитражный суд сначала признал результаты торгов недействительными, однако это решение было отменено апелляцией, которая сочла заявление хозяйки квартиры необоснованным. Согласно решению суда, торги могут быть признаны недействительными, если была нарушена процедура их проведения. Однако на момент продажи квартиры новому владельцу имущество уже было включено в конкурсную массу. Суд округа поддержал это решение.

Верховный суд защитил интересы добросовестного приобретателя. ВС пришел к выводу, что женщина получила квартиру в собственность на основании действительного договора купли-продажи, а записи о восстановлении прежней хозяйкой права собственности являются недостоверными. Согласно решению ВС, арбитражный управляющий не мог распоряжаться квартирой, а покупатель, который приобрел недвижимость на торгах, должен был осмотреть квартиру перед сделкой. На основании этого его нельзя считать добросовестным приобретателем. ВС напомнил, что при передаче объекта от продавца к покупателю должен быть подписан передаточный акт и зарегистрирован переход права собственности. Если передача квартиры происходит после регистрации, это условие должно быть указано в договоре. В рассматриваемом случае управляющий и новый покупатель не указали этот пункт в соглашении, из-за чего ВС счел акт передачи жилья недостоверным. На момент передачи квартирой владел другой человек.

Регистрация права собственности была осуществлена безосновательно, в результате юридическая судьба квартиры была решена без учета воли собственника, который остался только фактическим владельцем. Согласно выводам ВС, право собственности нового владельца на объект недвижимости не возникало. Верховный суд отменил предыдущие постановления судов, при этом требование истицы о признании права собственности на квартиру было направлено на новое рассмотрение.

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные. Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой. Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно. Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88). В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

По оценке Юлии Бузановой, партнера Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) Профайл компании × , отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств. Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь. Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Регистрация) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 15 место По количеству юристов 24 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 40 место По выручке Профайл компании × , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью. Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался. А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным. «Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии. А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист.

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

Верховный суд объяснил, почему нельзя отнимать жилье у честного покупателя

Суть проблемы в следующем — человек покупает квартиру, но если вдруг, даже спустя годы, окажется, что прежний собственник обанкротился, то у нового хозяина появляются очень серьезные проблемы — вплоть до лишения жилья. Чаще всего квартиру могут попробовать отнять и включить в конкурсную массу должника, а сделку купли-продажи признать недействительной. В нашем споре все именно так и случилось. Но Верховный суд встал на сторону нового хозяина.

Эта история началась несколько лет назад, когда одна гражданка продала другой однокомнатную квартиру. Обошлась ей она в 9,3 миллиона рублей. Право собственности зарегистрировали в госреестре.

Прошло два года, и бывшая собственница обанкротилась. Суд начал процедуру реализации ее имущества. Ну а арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с новой хозяйкой. Суд удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за прежней хозяйкой. А дальше — квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов за 6,8 миллиона рублей и ее купил некий гражданин. Перед подписанием договора он с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье.

Нашей героини не было дома. А соседи не пустили визитеров даже в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. После скандала управляющий отправил в суд иск о признании нашей героини утратившей право на пользование квартирой. В иске было сказано, что она фактически не собственник, но пользуется жильем. Еще спустя полгода квартиру зарегистрировали на нового владельца.

Самое удивительное, что наша героиня ничего не знала. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о суде, ни о его решении, ни о продаже ее жилья. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение и добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.

Изучив материалы дела, суд установил, что истица была добросовестным покупателем и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее. Сначала арбитраж признал недействительными результаты торгов, но это определение отменила апелляция. Там заявление нашей героини признали «необоснованным». Суд решил, что торги можно признать недействительными, только если была нарушена процедура их проведении. А такого не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с этим. В итоге спор дошел до Верховного суда. А тот указал, в чем ошиблись коллеги. Главное — Верховный суд заявил, что истица стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности прежней хозяйки на квартиру — «недостоверные». Это значит, что управляющий не мог распоряжаться квартирой. А новому покупателю надо было на торгах проявить «осмотрительность». Как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой. Так что гражданина нельзя считать добросовестным приобретателем, заявил Верховный суд.

ВС посчитал, что права истицы нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация его права собственности. «Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника», — говорится в определении. А еще Верховный суд сказал, что истица правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика — правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. ВС заявил, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа отменили. Требование о признании права собственности нашей героини суд направил на новое рассмотрение.

Юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, определил ВС

КС РФ разъяснил, что такое добросовестность

Нельзя считать недобросовестным гражданина, даже если он купил имущество, зная, что оснований для получения права собственности у него нет. К такому выводу пришел Конституционный суд, тем самым поставив точку в одном из старых споров о так называемой “приобретательной давности” (постановление КС РФ от 26.11.2020 № 48П). Важно, что трактовка КС общеобязательна, она распространяется на сделки и физлиц, и компаний.

История спора

Гражданин В. в 1997 году купил участок у гражданина П., который не был собственником недвижимости. У П. этот объект находился в пожизненном наследуемом владении, продать участок он не имел права. Собственником земельного участка был город Краснознаменск, который никогда не проявлял себя как собственник: не зарегистрировал право собственности на землю, а позже не участвовал в суде.

В 2018 году В. решил оформить право собственности на участок, так как давно им владел. Он узнал, что в Гражданском кодексе есть подходящая к случаю норма. В частности, для получения права собственности на недвижимое имущество нужно открыто, добросовестно и непрерывно владеть им как собственным 15 лет (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Чтобы его признали собственником, гражданин В. обратился в суд, но проиграл дело. Судьи отметили, что Краснознаменск — место, где находится участок, это закрытое административно-территориальное образование. Участок, расположенный на такой территории, ограничен в обороте. Значит, по общему правилу, не может находиться в частной собственности.

Читайте также  Передаточная опись, образец 2022

В. обжаловал решение суда первой инстанции, но и вышестоящие суды ему отказали. Не признали его добросовестным владельцем, потому что он «не мог не знать об отсутствии у него оснований возникновения права собственности на спорный земельный участок».

Тогда гражданин В. обратился в Конституционный суд, чтобы оспорить положения пункта 1 статьи 234 ГК как не соответствующие Конституции.

Что считать «добросовестностью»

Судьи отметили, что добросовестность в п.1 ст. 234 ГК РФ выступает одним из обязательных условий для получения права собственности по давности владения имуществом. Но самого определения добросовестности в оспариваемой норме нет. И не понятно, что закон понимает под этим термином.

Правда, термин встречается в статье 302 ГК РФ, и там законодатели однозначно определили, кого считать добросовестным. Но статья 302 ГК РФ регулирует споры между собственником и добросовестным приобретателем. Поскольку суды не признали гражданина В. добросовестным, значит, для спорной ситуации с участком норма статьи 302 не подходит.

В результате судьи решили, что критерии добросовестности применительно к двум этим статьям ГК должны быть разными. И приняли во внимание практику Верховного суда. Подход ВС состоит в том, что добросовестность можно признать и в случаях, когда владелец понимает, что у него нет оснований на получение права собственности (постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

Чем все закончилось

Гражданин В. заключил договор с П., который не был собственником участка. Поэтому В. не имел никаких оснований считать, что к нему могло перейти право собственности. Но суд счел, что следует защитить давностного владельца имущества в тех обстоятельствах, в которых он получил имущество.

Судьи заключили, что давностных владельцев имущества нельзя сразу считать недобросовестными. Учли и то, что собственник спорного участка — город — долгое время никак не проявлял свое желание владеть участком и нести затраты на его содержание.

Итак, судьи Конституционного суда поддержали позицию, ранее высказанную ВС РФ по другим спорам. Новое толкование добросовестности приобретателя признано общеобязательными для юрлиц и физлиц. Применять норму пункта 1 статьи 234 ГК РФ иначе теперь невозможно. А дело гражданина В. будет пересмотрено.

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector